「住宅ローンの金利がまた上がった」
2026年9月、住宅ローンを取り巻く環境に大きな変化が起きています。
長期固定型住宅ローン「フラット35」の9月の最頻金利は、融資率9割以下・返済期間21～35年の場合、年3.46％となりました。
前月から0.17ポイント上昇し、2017年10月以降で最高水準です。
さらに、日銀は2026年6月に政策金利を1.0％程度へ引き上げています。
「これから家を買う予定だけど、住宅ローンはどうすればいい？」
「変動金利のままで大丈夫？」
「すでに住宅ローンを返済中だけど、金利上昇の影響はある？」
そんな不安を感じている人も多いのではないでしょうか。
この記事では、住宅ローン金利の最新動向を確認しながら、40代・子育て世帯が今から考えておきたい住宅ローンとの付き合い方をわかりやすく解説します。
2026年9月、フラット35の金利が3.46％に
まず、今回のニュースで押さえておきたいのがフラット35の金利です。
2026年9月、融資率9割以下・新機構団信付きのフラット35では、返済期間21～35年の最頻金利が年3.46％となっています。
前月から0.17ポイント上昇し、2か月連続の引き上げです。
また、返済期間20年以下のフラット20も、9月は年3.14％となっています。
https://www.flat35.com/
ここで注意したいのが「3.46％＝全員が支払う金利」ではないこと
フラット35は金融機関や融資条件などによって適用金利が異なります。
また、子育て世帯や住宅性能などの条件によって金利引下げを受けられる場合があります。
実際、フラット35では家族構成や住宅性能などに応じてポイントが付与され、一定期間の金利引下げが行われています。
「3.46％だから住宅ローンは絶対に無理」
と考えるのではなく、自分が利用できる金利引下げ制度まで確認することが大切です。
なぜ住宅ローン金利が上がっているの？
大きく分けると、
- 日銀の金融政策
- 短期金利の上昇
- 長期金利の上昇
- 物価上昇
- 国債市場の動き
などが住宅ローン金利に影響します。
特に変動金利は短期金利、固定金利は長期金利の影響を受けやすいという違いがあります。
日本銀行は2026年6月、政策金利を従来の0.75％程度から1.0％程度へ引き上げました。
つまり、
日銀の利上げ
↓
銀行の資金調達環境が変化
↓
住宅ローン金利にも影響
↓
住宅ローン返済額が増える可能性
という流れです。
住宅ローン金利が1％上がると返済額はいくら変わる？
ここを具体的な数字で見せると、記事の価値がかなり上がります。
例えば、
借入額3,000万円・35年返済
として、
- 金利1％
- 金利2％
- 金利3％
を比較します。
単純化して元利均等返済・ボーナス返済なしで計算すると、
| 金利 | 毎月返済額の目安 |
|---|---|
| 1％ | 約8.5万円 |
| 2％ | 約9.9万円 |
| 3％ | 約11.5万円 |
つまり、金利1％と3％では、毎月約3万円、年間では約36万円の差になります。
もちろん実際の住宅ローンでは、借入条件・金利タイプ・返済方式などによって異なります。
それでも、
「金利が少し上がるだけ」
と考えるのは危険です。
35年間という長期間で考えると、家計への影響はかなり大きくなります。
40代子育て世帯が特に注意したい「住宅ローン＋教育費」
40代で住宅ローンを組む場合、20代・30代とは違った問題があります。
それが、
住宅ローンと教育費のピークが重なりやすいこと。
例えば、
- 40代前半：住宅ローン開始
- 40代後半：中学・高校
- 50代：大学進学
- 50代後半：住宅ローン終盤
という家庭もあります。
住宅ローンだけなら払える。
でも、
住宅ローン
＋
食費
＋
教育費
＋
車
＋
老後資金
＋
物価上昇
となると、家計の余裕が一気に小さくなります。
だからこそ40代では、
「いくら借りられるか」ではなく「いくらなら無理なく返せるか」
を基準にしたいところです。
変動金利と固定金利、どちらを選ぶべき？
変動金利が向いている人
- 金利上昇に耐えられる家計
- 十分な貯蓄がある
- 繰上返済できる余力がある
- 住宅ローン残高が比較的少ない
- 将来的に収入増加が見込める
固定金利が向いている人
- 毎月の返済額を固定したい
- 教育費など今後の支出が大きい
- 金利上昇が不安
- 家計に余裕を残したい
- 長期的な資金計画を立てたい
フラット35の最大の特徴は、借入時に返済終了までの金利と返済額が確定することです。
すでに住宅ローンを返済中の人はどうする？
① 変動金利なら現在の金利を確認
まず銀行のマイページや返済予定表を確認。
「昔契約したから大丈夫」
ではなく、
現在の適用金利はいくらなのか
を確認します。
② 残高を確認する
同じ金利上昇でも、
3,000万円残っている人と500万円しか残っていない人では影響が違います。
③ 繰上返済を急ぎすぎない
金利が上がったからといって、貯金を全部使って繰上返済するのはおすすめしません。
特に40代・子育て世帯では、
生活防衛資金＋教育費＋住宅ローン
のバランスが重要です。
④ 固定金利への借り換えも「数字」で比較
「金利が怖いから固定へ」
だけではなく、
- 現在の残高
- 残り返済期間
- 現在の金利
- 借り換え後の金利
- 諸費用
まで含めて比較します。
これから家を買う人がやっておきたい5つのこと
1．「借りられる額」ではなく「返せる額」で考える
住宅ローン審査に通る金額と、生活に余裕を残して返せる金額は違います。
2．金利が2％・3％になった場合もシミュレーション
「今の金利なら払える」ではなく、
金利上昇後も払えるか
を確認します。
3．教育費を先に確保する
40代子育て世帯なら、住宅購入後に教育費が増える可能性を考えておきます。
4．住宅以外の固定費も見直す
住宅ローンだけを考えるのではなく、
- 車
- 保険
- 通信費
- サブスク
- 光熱費
なども含めて家計全体を見る。
5．「頭金を入れすぎない」選択肢も考える
手元資金をすべて頭金に入れてしまうと、購入後の生活防衛資金が不足する可能性があります。
住宅購入では、
頭金をいくら入れるか
だけではなく、
購入後にいくら現金を残すか
も重要です。
住宅ローン金利上昇＝今すぐ家を買うべき？
結論としては、
「金利が上がるから急いで買う」も「金利が下がるまで待つ」も、どちらも単純にはおすすめできません。
住宅購入では金利だけではなく、
- 物件価格
- 建築費
- 頭金
- 世帯収入
- 教育費
- 老後資金
- 子どもの進学予定
まで考える必要があります。
例えば金利が下がっても物件価格が大幅に上昇すれば、必ずしも住宅購入が有利になるとは限りません。
逆に、金利が高い時期でも無理のない価格の住宅を購入できれば、家計への負担を抑えられる可能性があります。
40代なら「住宅ローンを払った後にいくら残るか」が重要
住宅ローンの記事では、
「月々○万円なら借りられます」
という話が多くなりがちです。
でも、40代からの暮らしで大切なのは、
住宅ローンを払った後に、毎月いくら残るのか。
です。
例えば、
世帯手取り40万円
↓
住宅ローン10万円
↓
食費8万円
↓
光熱費4万円
↓
通信費2万円
↓
教育費5万円
↓
車・保険・税金など
と考えていくと、住宅ローン以外にもかなりのお金が必要です。
「住宅ローンは払える」
ではなく、
「住宅ローンを払いながら、教育費を貯めて、老後資金も準備できるか」
まで考えることが重要です。
まとめ｜金利上昇時代は「借りられる家」より「暮らし続けられる家」を
今回のフラット35の金利上昇は、住宅ローンを検討している人にとって決して小さなニュースではありません。
2026年9月のフラット35は、融資率9割以下・返済期間21～35年で最頻金利が3.46％。
さらに日銀の政策金利も1.0％程度となっています。
今後も金利が上昇する可能性を考えると、これから住宅を購入する人は、
「今いくら借りられるか」ではなく「金利が上がっても無理なく返せるか」
を考えることが大切です。
そして40代・子育て世帯なら、
住宅ローンだけで家計を判断しないこと。
教育費、老後資金、車、生活費、そして将来の働き方まで含めて考える必要があります。
家は「買えるかどうか」だけではなく、
買った後も家族が安心して暮らせるか
がもっと大切。
住宅ローン金利が上昇している今だからこそ、一度家計全体を見直してみてはいかがでしょうか。
※この記事は2026年9月1日時点の情報をもとに作成しています。
住宅ローン金利や各種制度は今後変更される可能性があります。最新の金利や適用条件については、各金融機関・住宅金融支援機構などの公式情報をご確認ください。
